Amtsgericht Berlin-Charlottenburg kippt Berliner Mietspiegel (Urteil vom 11.05.2005, Az. 235 C 133/13)

„Wie teuer wird dieses Urteil für die Mieter?“, fragte etwa die BILD-Zeitung und antwortete sogleich, dass dieses Urteil für 85 % der Mieter in der Hauptstadt richtig teuer werden könne. Auch in anderen Zeitungen wurde das Urteil als Sensation bewertet, wobei niemand angeben konnte welche dramatischen Auswirkungen hier genau zu erwarten sind.

Tatsächlich wird sich durch dieses Urteil sehr wenig ändern.

Die Besonderheit eines qualifizierten Mietspiegels besteht in der Vermutungswirkung des § 558 d BGB. Hiernach wird vermutet, dass die durch den Mietspiegel ermittelte Miete auch die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Behauptet der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete liege höher oder der Mieter, die ortsübliche Vergleichsmiete liege niedriger, so muss die jeweilige Partei, die diese Behauptung aufstellt, dies zunächst begründet darlegen und dann durch Sachverständigengutachten beweisen. Es liegt also eine Umkehr der Beweislast vor. Solange sich der Vermieter innerhalb der durch einen qualifizierten Mietspiegel angegebenen Spanne bewegt, muss er die Ortsüblichkeit dieser Miete nicht mehr beweisen.

Dies gilt nur für einen qualifizierten Mietspiegel der nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt wurde. Insoweit hat der BGH bereits im Jahr 2013 entschieden, dass die Instanzgerichte auf entsprechende Rüge hin auch überprüfen müssen, ob diese Voraussetzungen gegeben sind. Allein die Selbstbezeichnung eines Mietspiegels als „qualifiziert“ ist nicht ausreichend.

Damit haben Mieter und Vermieter, wenn sie mit dem Ergebnis des Mietspiegels nicht einverstanden sind, jeweils die Möglichkeit entweder den Mietspiegel insgesamt anzugreifen oder sich nach wie vor darauf zu beschränken nur nachzuweisen, dass die konkrete Wohnung außerhalb der Einordnung des Mietspiegels liegt.

Aus Kostengründen wurde bisher immer die letztere Möglichkeit bevorzugt, sofern nicht besonders gravierende Fehler des Mietspiegels erkennbar sind.

Ein solch gravierender Fehler war in dem Mietspiegel der Stadt Berlin durchaus erkennbar. Die gesamte Stadt Berlin wurde nur in drei verschiedene Lagen eingeteilt. Zum Vergleich: Der Mietspiegel für Aschaffenburg weist bereits vier „Grundlagen“ und insgesamt acht Lagenmerkmale aus.

Besondere Bedeutung dürften Angriffe gegen den Mietspiegel aber im Rahmen der beabsichtigten Mietpreisbremse erhalten. Liegen keine tauglichen Mietspiegel vor, so läuft auch die beabsichtigte Mietpreisbremse ins Leere.

Zurück